Depois de terem colocado mais de R$ 8 bilhões na recente avalanche de IPOs de empresas do setor da construção civil, investidores internacionais se prepararam agora para um novo ciclo de aportes bilionários no mercado imobiliário brasileiro. Agora, em vez de hedge fundos que esperam retornos rápidos, quem chega são grandes investidores especializados no setor imobiliário mundo afora, a maioria institucionais. Já há pelo menos cerca de US$ 3 bilhões em fase de captação apenas por nove fundos voltados para o Brasil. Diferentemente da primeira leva, que aplicou os recursos em empresas que foram ao mercado de capitais, os novos investimentos serão destinados diretamente a ativos imobiliários.
Os investimentos diretos no setor já vinham ocorrendo de forma isolada nos últimos dois anos, mas ganharam força a partir do segundo semestre de 2006. Em alguns casos, os fundos ainda estão em período de captação. "Há muito mais dinheiro entrando hoje nos fundos imobiliários do que nos últimos cinco anos juntos", diz Máximo Lima, sócio da Prosperitas. Lima não confirma, mas no mercado é dado como certo que a gestora está em fase de captação de um segundo fundo, de US$ 700 milhões.
Agora, raros serão os casos em que os recursos serão utilizados na compra de participação das empresas do setor, sejam elas de capital aberto ou não. Nomes como o da gestora Prosperitas, dos bancos Merrill Lynch e Morgan Stanley, a incorporadora Hines e o mega investidor Sam Zell estão focados na compra de imóveis já concluídos, na incorporação de novos empreendimentos ou mesmo na aquisição de terrenos que podem ser desenvolvidos no futuro.
O escopo de atuação também é amplo. Os investidores estão dispostos a aplicar tanto no segmento comercial, industrial, de logística e residencial, nestes em especial em projetos voltados para a população de baixa renda.
Além do foco, muda também o estilo do investidor. Nas empresas que foram à bolsa, predominaram os fundos de mais curto prazo, hedge funds, em busca de investimentos com liquidez. Os investidores que chegam agora são especializados no setor imobiliário e acostumados a seus longos ciclos. "São perfis diferentes, quem está entrando agora esta acostumado a esperar até oito anos pelo retorno", diz Daniel Citron, presidente no país da Tishman Speyer, que está captando um fundo de US$ 500 milhões para aplicar no Brasil.
A Tishman, assim como outros fundos ou empresas que estão aportando capital no país, está captando os recursos junto a fundos de pensão, seguradoras, investidores independentes e os fundos imobiliários propriamente ditos. "A vinda desses novos investidores para o Brasil indica que o ciclo de investimentos está mudando de cara e, ao mesmo tempo, que o interesse pelo mercado brasileiro, exageros à parte, veio para ficar", diz Eduardo Machado, que vai gerir um fundo para o setor imobiliário da americana Carlyle voltado para América Latina. Ele não fala em números ainda, mas estima-se que o gigante private equity vai destinar, num primeiro momento, US$ 300 milhões só ao Brasil.
Os reflexos dessa inédita enxurrada de capital já começam a ser sentidos no mercado brasileiro, tradicionalmente carente de recursos para investimentos. A liquidez, que aumenta agora com os investimentos diretos, associada a uma carência de oferta de ativos de primeira linha, está inflacionando os preços dos imóveis. Terrenos em áreas nobres do Rio e de São Paulo e imóveis comerciais de luxo têm sido disputados de forma feroz por empresas e investidores.
O maior exemplo, talvez, sejam as cerca de 20 pré-ofertas que o Itaú já recebeu para vender o edifício que foi sede do Bank Boston no Brasil, em São Paulo, avaliado em cerca de R$ 300 milhões. Os imóveis já estão muito caros, há um desequilíbrio entre oferta e demanda", diz Walter Cardoso, presidente CB Richard Ellis no Brasil.
Por conta disso, poucos apostam que os cerca de US$ 3 bilhões que já estão destinados ao Brasil sejam aplicados ainda esse ano. O ciclo para realizar os investimentos nos fundos dura, em média, três anos. Outros três a quatro anos são necessários para que os negócios dêem retorno.
O fato de o mercado estar tão aquecido, e com a escassez de ofertas, tende a fazer com que o prazo para investimento de três anos seja necessário. Mas em alguns casos, pode ser acelerado. Tudo é uma questão de capacidade de identificar as melhores oportunidades.
No primeiro fundo imobiliário que estruturou, a Prosperitas já investiu quase a totalidade dos US$ 330 milhões captados. Tinha mandato de três anos e levou apenas um. Mesmo caso ocorreu com a Hines, que captou US$ 250 milhões junto ao Calpers, o fundo de pensão dos funcionários públicos da Califórnia, o mesmo que está destinando outros US$ 500 milhões ao Brasil.
Mas, agora, com a competição muito mais acirrada, muitos gestores têm tido dificuldades para encontrar oportunidades que possam trazer a rentabilidade esperada pelos investidores. "Estamos indo para o outro extremo e esse excesso de liquidez vem criando parâmetros fora da realidade", diz Carlos Betancourt, da Bracor, que, em parceria com o investidor americano Sam Zell tem US$ 300 milhões para aplicar no país.
Luciano Lewandowski, sócio da Prosperitas, acredita que, assim como nas aberturas de capital do setor, algumas operações terão sucesso, outras não. "Mas há espaço para todo mundo, levando em conta os segmentos de atuação de cada fundo, não haverá tanta sobreposição dos recursos", afirma o executivo.
Consenso mesmo é de que o Brasil entrou de vez na rota dos investidores imobiliários. Depois do México, que viveu sua "revolução" imobiliária no início da década, agora é o Brasil que atrai as atenções dos investidores na América Latina. "Não sabemos exatamente onde isso vai dar, mas com certeza estamos vivendo um momento inédito", diz Ricardo Betancourt, que preside as operações da consultoria imobiliária canadense Colliers International no Brasil.
Os investimentos diretos no setor já vinham ocorrendo de forma isolada nos últimos dois anos, mas ganharam força a partir do segundo semestre de 2006. Em alguns casos, os fundos ainda estão em período de captação. "Há muito mais dinheiro entrando hoje nos fundos imobiliários do que nos últimos cinco anos juntos", diz Máximo Lima, sócio da Prosperitas. Lima não confirma, mas no mercado é dado como certo que a gestora está em fase de captação de um segundo fundo, de US$ 700 milhões.
Agora, raros serão os casos em que os recursos serão utilizados na compra de participação das empresas do setor, sejam elas de capital aberto ou não. Nomes como o da gestora Prosperitas, dos bancos Merrill Lynch e Morgan Stanley, a incorporadora Hines e o mega investidor Sam Zell estão focados na compra de imóveis já concluídos, na incorporação de novos empreendimentos ou mesmo na aquisição de terrenos que podem ser desenvolvidos no futuro.
O escopo de atuação também é amplo. Os investidores estão dispostos a aplicar tanto no segmento comercial, industrial, de logística e residencial, nestes em especial em projetos voltados para a população de baixa renda.
Além do foco, muda também o estilo do investidor. Nas empresas que foram à bolsa, predominaram os fundos de mais curto prazo, hedge funds, em busca de investimentos com liquidez. Os investidores que chegam agora são especializados no setor imobiliário e acostumados a seus longos ciclos. "São perfis diferentes, quem está entrando agora esta acostumado a esperar até oito anos pelo retorno", diz Daniel Citron, presidente no país da Tishman Speyer, que está captando um fundo de US$ 500 milhões para aplicar no Brasil.
A Tishman, assim como outros fundos ou empresas que estão aportando capital no país, está captando os recursos junto a fundos de pensão, seguradoras, investidores independentes e os fundos imobiliários propriamente ditos. "A vinda desses novos investidores para o Brasil indica que o ciclo de investimentos está mudando de cara e, ao mesmo tempo, que o interesse pelo mercado brasileiro, exageros à parte, veio para ficar", diz Eduardo Machado, que vai gerir um fundo para o setor imobiliário da americana Carlyle voltado para América Latina. Ele não fala em números ainda, mas estima-se que o gigante private equity vai destinar, num primeiro momento, US$ 300 milhões só ao Brasil.
Os reflexos dessa inédita enxurrada de capital já começam a ser sentidos no mercado brasileiro, tradicionalmente carente de recursos para investimentos. A liquidez, que aumenta agora com os investimentos diretos, associada a uma carência de oferta de ativos de primeira linha, está inflacionando os preços dos imóveis. Terrenos em áreas nobres do Rio e de São Paulo e imóveis comerciais de luxo têm sido disputados de forma feroz por empresas e investidores.
O maior exemplo, talvez, sejam as cerca de 20 pré-ofertas que o Itaú já recebeu para vender o edifício que foi sede do Bank Boston no Brasil, em São Paulo, avaliado em cerca de R$ 300 milhões. Os imóveis já estão muito caros, há um desequilíbrio entre oferta e demanda", diz Walter Cardoso, presidente CB Richard Ellis no Brasil.
Por conta disso, poucos apostam que os cerca de US$ 3 bilhões que já estão destinados ao Brasil sejam aplicados ainda esse ano. O ciclo para realizar os investimentos nos fundos dura, em média, três anos. Outros três a quatro anos são necessários para que os negócios dêem retorno.
O fato de o mercado estar tão aquecido, e com a escassez de ofertas, tende a fazer com que o prazo para investimento de três anos seja necessário. Mas em alguns casos, pode ser acelerado. Tudo é uma questão de capacidade de identificar as melhores oportunidades.
No primeiro fundo imobiliário que estruturou, a Prosperitas já investiu quase a totalidade dos US$ 330 milhões captados. Tinha mandato de três anos e levou apenas um. Mesmo caso ocorreu com a Hines, que captou US$ 250 milhões junto ao Calpers, o fundo de pensão dos funcionários públicos da Califórnia, o mesmo que está destinando outros US$ 500 milhões ao Brasil.
Mas, agora, com a competição muito mais acirrada, muitos gestores têm tido dificuldades para encontrar oportunidades que possam trazer a rentabilidade esperada pelos investidores. "Estamos indo para o outro extremo e esse excesso de liquidez vem criando parâmetros fora da realidade", diz Carlos Betancourt, da Bracor, que, em parceria com o investidor americano Sam Zell tem US$ 300 milhões para aplicar no país.
Luciano Lewandowski, sócio da Prosperitas, acredita que, assim como nas aberturas de capital do setor, algumas operações terão sucesso, outras não. "Mas há espaço para todo mundo, levando em conta os segmentos de atuação de cada fundo, não haverá tanta sobreposição dos recursos", afirma o executivo.
Consenso mesmo é de que o Brasil entrou de vez na rota dos investidores imobiliários. Depois do México, que viveu sua "revolução" imobiliária no início da década, agora é o Brasil que atrai as atenções dos investidores na América Latina. "Não sabemos exatamente onde isso vai dar, mas com certeza estamos vivendo um momento inédito", diz Ricardo Betancourt, que preside as operações da consultoria imobiliária canadense Colliers International no Brasil.
